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争议!提前还贷收1%补偿金!政策有变,交通银行遭遇公告一日游!提前偿贷划算吗?其他银行会不会跟进…

原创 发布:2022/8/3 15:41:27 来源: 60 阅读
对于按揭贷款提前还款所面临的补偿金收费,交通银行日前的一则调整公告引起关注,甚至一度登上热搜。不过,这则公告仅在官网存在了一天即被删除。

公告显示,个人按揭类贷款(包括个人住房贷款等)及个人线上抵押贷(消费),提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。调整后的收费标准将于2022年11月1日起施行。

按照交行此前规定,对于部分提前还款补偿金,每年可免收补偿金进行部分提前还款一次,从第二次开始,收取部分提前还款补偿金,补偿金额为当次提前还款本金金额的1%

该行上海地区某网点工作人员今日对财联社记者表示,对于提前还款产生的补偿金额,贷款合同中有明文条款,但是否真正执行仍需视具体情况而定。

01

1%补偿金存争议

所谓提前还款,是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

而补偿金就是借款方针对提前还款给予贷款人的一种补偿费用,也可以理解为是另一种形式的提前还款违约金。

业内人士分析称,借款人全部或部分提前还款,违背了贷款合同中有关期限的约定,这是部分银行对提前还款行为收取违约或补偿金的逻辑基础。

据记者拿到的一份住房按揭贷款合同显示,对于“提前还款”条款,这家贷款银行规定,借款人须至少提前三十天提出书面申请。经书面同意后,贷款银行有权要求借款人付出一定违约金。

从金额来看,上述贷款银行给出了两种选择,一是按提前还款金额的1%;二是按不低于提前还款金额一个月的贷款利息。此外,该贷款银行还明确提出,待合同履行一年期满后,借款人方可提出提前还款,且每贷款年度仅能办理一次。

地产专家表示,1%的补偿金是需要购房者承担,政策一旦落地,无形中增加了购房者的压力,原则上还是要保护购房者权益,所以某银行撤销了相关规定。

02

违约金多可减免

据记者多方了解到,对于因提前还款而产生的违约金,虽然贷款合同中有明文规定,但在实务操作过程中,多数银行往往会采取减免措施

“贷款合同中一般会约定三年内不得提前还款,但确有需要,借款客户可通过网银app申请,从目前客户的实际操作结果来看,申请批准后提前还款不用支付违约金。”工商银行一位按揭贷款经理表示。

今年4月,张超(化名)在按揭贷款合同签订两年后选择了提前还款部分贷款,这一过程中银行未收取违约金。

但同时,也有部分银行选择“按规矩办事”。“我们会按照合同条款收取一定的违约金,不仅限于按揭贷款,还包括抵押经营贷等其他业务。”某股份行华东地区分行信贷部门人士表示,借款客户选择提前还款,这会使银行无法按照合同获取后续的本息回报,这笔资金的机会成本也流失了。

03

多因素共同作用下

居民提前偿还房贷的意愿提升

针对银行调整个人按揭类贷款的提前还款补偿金收费标准,业内人士认为这或与房贷早偿的现象以及银行信贷业务的压力有关。

中信证券研报显示,7月末,房地产贷款投放依旧低迷。和去年同期相比,开发贷款少减500亿元,个人购房贷款少增8900亿元

中信证券指出,虽然监管对于地产企业融资的态度有所转暖,但是部分民营地产企业的信用状况没有改善,且整体行业的拿地和投资意愿都很低。居民按揭贷款增长偏低固然有房地产销售不佳的因素,但是这可能不是唯一的原因。

目前,有不少购房者受理财收益率低、储蓄增加、多地下调房贷利率等因素的影响,选择提前偿还贷款。

对此,中信证券表示,房贷早偿现象的另一个重要原因是由于前期的房贷利率较高,现在的居民存款和理财收益率较低,部分居民用储蓄提前偿还房贷

那么,提前偿还房贷真的么?

分析师张伟提示称,房贷利率与理财收益率不能简单做对比,还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估

张伟认为,由于居民储蓄率处于高位,并且低风险资产收益率短期将处于低位,居民提前偿还房贷的行为短期内将继续存在。但按揭利率将进一步下行,新增按揭贷款也将逐步增加,居民不会持续去杠杆。

从过往的经验来看,按揭利率的下行也将促进地产销售面积和对应的按揭贷款需求回升。新增按揭投放不会持续低于按揭贷款的偿还,预计后续总体上,新增按揭贷款将保持正增长,居民杠杆率可能平稳或小幅趋升。

04

业内预计其他银行不会跟进

银行人士表示,“预计后续借款客户有提前还款需求后,仍可向银行申请豁免这笔补偿金,且获批通过的可能性较大”。

分析人士认为,要充分认识到购房者提前还贷的心理,部分是考虑到还款的压力想提前偿还,以减少后续的利息开支;部分是希望提前还贷进而把房产做抵押,从而获得成本更低的贷款;另一部分则是近期有闲余资金进行提前还款。

该人士建议称,基于对客户金融需求的充分了解,银行可进一步主动改善服务,以不增加购房者负担的角度去协调此类问题。

对于银行业内是否将效仿跟进交行的调整措施,中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,今年以来,受疫情反复等多种因素影响,部分居民收入有一定下滑,在这种情况下,金融监管部门多次要求银行加大对实体经济支持服务,采取切实措施积极为企业和个人纾困解难。因此,预计其他商业银行不会同步跟进

来源:财联社、华夏时报、中国基金报等



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